2026년 부동산 세제개편안, 종부세·양도세 무엇이 바뀌나

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안녕하세요, 경제번역가입니다.

7월 말, 정부가 부동산 세제개편안을 발표합니다. 종합부동산세, 양도소득세, 취득세까지 주택 취득부터 처분까지 전 과정의 세금이 검토 대상에 올라 있습니다. 아직 확정된 내용은 아니지만, 정부 관계자들의 발언과 논의 흐름을 통해 어떤 방향으로 개편이 진행되고 있는지 정리해 보겠습니다.

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1 왜 지금 부동산 세제개편을 논의하나
2 종부세, 세율보다 ‘공정시장가액비율’이 관건
3 실제 사례로 본 보유세 변화
4 양도세는 ‘실거주 기간’ 중심으로
5 이미 확정되어 시행 중인 것도 있다
6 정리하면
7 자주 묻는 질문

왜 지금 부동산 세제개편을 논의하나

정부는 7월 14일부터 16일까지 공급, 금융, 세제를 주제로 부처별 토론회를 열었고, 오는 23일에는 이재명 대통령이 직접 종합토론회를 주재할 예정입니다. 그동안 부동산 세제는 정부가 바뀔 때마다 크게 흔들려 시장 신뢰가 약해졌다는 비판이 있었던 만큼, 이번에는 발표 전에 전문가와 이해관계자 의견을 먼저 듣는 이례적인 방식으로 진행되고 있습니다.

김용범 청와대 정책실장은 최근 “실거주 1채도 초고가 부동산은 달리 봐야 한다”며, 관련 기준 설정을 7월 말 최종 결정하겠다고 밝혔습니다. 정부는 중저가 실거주 1주택자의 부담은 유지하거나 완화하고, 초고가·비거주 주택에는 과세를 강화하는 ‘차등 과세’ 방향에 무게를 두고 있는 것으로 보입니다.

종부세, 세율보다 ‘공정시장가액비율’이 관건

종합부동산세와 관련해서는 세율을 직접 올리기보다, 공정시장가액비율(현행 60%)을 단계적으로 올리는 방식이 유력하게 거론되고 있습니다. 공정시장가액비율은 공시가격 중 실제 과세표준으로 잡는 비율을 뜻하는데, 이 비율이 올라가면 세율은 그대로여도 실제 내는 세금은 늘어나는 효과가 있습니다.

다만 올해 보유세 과세 기준일(6월 1일)이 이미 지난 만큼, 올해 안에 시행령을 바꿔도 당장 적용은 어렵다는 분석이 나옵니다. 이 때문에 정부는 7월 세법개정안에 인상 방침을 담아두고, 하반기 시행령 개정을 통해 내년부터 단계적으로 비율을 올리는 방식을 검토 중인 것으로 전해집니다.

실제 사례로 본 보유세 변화

서울 마포래미안푸르지오 전용면적 84㎡, 시가 약 25억 원 주택을 예로 들어보겠습니다.

이 주택의 보유세는 2021년 한때 500만 원대까지 치솟았습니다. 이후 종부세율과 공정시장가액비율이 인하되면서 2023~2025년에는 200만 원대까지 낮아졌습니다. 그런데 올해 공시가격이 큰 폭으로 오르면서, 별다른 제도 변화 없이도 보유세 부담은 이미 400만 원대 중반 수준으로 다시 올라선 상태입니다. 여기에 만약 공정시장가액비율까지 단계적으로 인상된다면, 초고가·비거주 주택을 중심으로 보유세 부담은 한 단계 더 늘어날 가능성이 있습니다.

양도세는 ‘실거주 기간’ 중심으로

양도소득세 쪽에서는 장기보유특별공제(장특공) 개편이 핵심 검토 사항입니다. 장특공은 양도세가 부과되는 12억 원 초과 1주택자를 대상으로, 보유 기간과 거주 기간 각각에 대해 연 4%씩 최대 10년간 인정해 총 80%(보유 40%포인트, 거주 40%포인트)까지 세금을 깎아주는 제도입니다.

지금까지는 보유 기간만 채워도 상당 부분 공제를 받을 수 있었지만, 개편 이후에는 ‘거주 기간’에 혜택을 더 몰아주는 방향이 유력합니다. 쉽게 말해 실제로 그 집에 살지 않고 보유만 해온 사람은 공제 혜택이 줄어들 가능성이 크다는 뜻입니다.

이미 확정되어 시행 중인 것도 있다

부동산 세제개편 논의와 별개로, 이미 시행에 들어간 변화도 있습니다. 다주택자에 대한 양도세 중과 한시 배제 조치는 2026년 5월 9일로 종료됐습니다. 따라서 5월 10일부터는 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자에게 다시 중과세율이 적용되고 있는 현재 진행형 상황입니다.

또한 등록임대 아파트에 대한 세제 혜택 축소 여부도 논란이 되고 있습니다. 임광현 국세청장은 등록임대 아파트 약 6만 8,000채가 매물로 나오지 않고 잠겨 있다는 점을 지적하며 세제 특례 축소 필요성을 제기했고, 이에 임대사업자들은 즉각 반발하고 있습니다. 서울 등록임대 아파트의 전세가가 일반 아파트 전세가의 65% 수준인 만큼, 혜택이 축소되면 임대차 시장 자체가 불안해질 수 있다는 우려도 함께 나옵니다.

이번 부동산 세제개편은 국민연금 감액 기준 조정처럼 이번 달 발표된 다른 정책 변화와 마찬가지로, 아직 확정 전 단계라는 점을 다시 한번 강조하고 싶습니다. (국민연금 감액 기준 상향 글도 함께 참고하시면 좋습니다: https://econotranslator.com/national-pension-reduction-refund-2026/)

정리하면

  • 종부세는 세율 인상보다 공정시장가액비율의 단계적 인상이 유력
  • 양도세는 보유 기간보다 ‘실거주 기간’ 중심으로 장특공제 개편 검토
  • 다주택자 양도세 중과는 이미 5월 10일부터 재개된 상태
  • 등록임대 세제 혜택 축소는 매물 잠김 문제를 둘러싸고 찬반 논란 중
  • 최종안은 7월 23일 대통령 주재 종합토론회 이후 7월 말 발표 예정

지금 단계는 아직 검토·예고 수준으로, 확정된 세율이나 구체적 수치는 정해지지 않았습니다. 성급하게 매도나 매수를 결정하기보다는, 본인이 다주택자인지 실거주 1주택자인지에 따라 어떤 방향이 유·불리한지 미리 점검해두는 정도가 지금 시점에서는 합리적입니다.

자주 묻는 질문

Q. 이번 부동산 세제개편안은 이미 확정된 건가요? 아니요. 아직 검토·예고 단계입니다. 7월 23일 대통령 주재 종합토론회를 거쳐 7월 말 최종안이 발표될 예정이며, 실제 시행령 개정 등 후속 절차는 이후에 진행됩니다.

Q. 실거주 1주택자도 세금이 오르나요? 정부는 중저가 실거주 1주택자의 부담은 유지하거나 일부 완화하고, 초고가·비거주 주택 위주로 과세를 강화하는 차등 과세 방향을 검토 중이라고 밝혔습니다. 다만 ‘초고가’의 구체적 기준은 7월 말 발표를 지켜봐야 합니다.

Q. 다주택자는 지금 당장 뭐가 달라졌나요? 세제개편안과 별개로, 다주택자 양도세 중과 한시 배제가 이미 2026년 5월 9일로 종료돼 5월 10일부터 조정대상지역 2주택 이상 보유자에게는 중과세율이 다시 적용되고 있습니다.

이 글은 투자를 권유하거나 특정 부동산 매매를 추천하는 글이 아닙니다. 공개된 자료를 바탕으로 정리한 기록이며, 부동산 및 세금 관련 결정과 책임은 본인에게 있습니다.

참고 자료

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